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Il faut réformer l’activité économique et non taxer la nature des biens

Michel Albouy, professeur de finance à GEM
Publié le
18 Octobre 2017

« Il faut réformer l’activité économique et non taxer la nature des biens », lance Michel Albouy, professeur de finance à GEM, par ailleurs professeur émérite à l’Université Grenoble Alpes. Ce dernier dénonce la dérive potentielle du gouvernement qui viserait à demander aux propriétaires bailleurs de baisser le montant des loyers de 5 €, afin de compenser la baisse des APL de 5 €. Entretien.

Entretien avec Michel Albouy

Dans une Tribune, parue dans Les Echos, vous fustigez la requête du gouvernement, formulée aux propriétaires bailleurs privés et publics, de baisser le montant de leur loyer de 5 €. Ce qui revient à leur demander de compenser la baisse de 5 € sur le montant des APL, dont profite environ 30 % des locataires en France. Pouvez-vous préciser votre point de vue ?

Emmanuel Macron se déclare « ni de droite ni de gauche ». Il propose ainsi des mesures d’inspiration libérale et, dans le même temps, des mesures très dirigistes. Cela perturbe la lecture de son action politique. Le problème de cette baisse de 5 € ? L’Etat se désengagerait à hauteur de 5 € sur le versement des APL aux locataires, en demandant que cette baisse soit compensée par les propriétaires bailleurs. Cette mesure est étonnante : les loyers ont une valeur. Les propriétaires bailleurs investissent, prennent un risque financier et sont des acteurs économiques à part entière. Pourquoi, alors, en poussant le raisonnement à l’absurde, ne pas demander une baisse de 5 € à Renault, Peugeot… sur leurs véhicules neufs ?

Vous contestez ainsi les fondements économiques de cette mesure que vous qualifiez de « surréaliste ».

L’objectif du gouvernement est de « tuer la rente immobilière ». Pourtant, toutes ces mesures – la réforme de l’ISF ; la réforme de la taxe d’habitation ; la réforme de l’APL… –, créent un attentisme, une inquiétude chez les propriétaires bailleurs. Et ces réformes n’auront d’autres effets à terme que de freiner l’investissement immobilier. Si l’Etat ponctionne le parc immobilier privé et public, la mesure induit une perte sur l’investissement des propriétaires bailleurs. De même que l’entrée en vigueur de l’ISF a induit une baisse des investissements les années précédentes. C’est un fait, non ?

Vous pointez en effet l’aberration qui consiste à justifier l’ISF réduit aux actifs immobiliers, perçus comme « improductifs » - alors que le parc immobilier concourt à la richesse nationale –, au profit d’une levée de l’ISF sur les actifs financiers, vus quant à eux comme « un capital productif »…

La première grande orientation du Président Macron est de faire revenir les capitaux ainsi que les investisseurs au sein des ETI (établissements de taille intermédiaire). L’objectif aujourd’hui est de faire peser l’ISF uniquement sur l’immobilier et de ne plus taxer les capitaux qui sont investis dans les entreprises (ETI notamment). Aussi, que les châteaux, les bateaux de plaisance, les œuvres d’art… ne soient pas productifs, c’est un fait. Or, les propriétaires bailleurs, eux, sont des acteurs économiques, ils créent de la richesse… Leur faire payer l’ISF n’est pas tout à fait normal !

Il faudrait donc une réforme centrée sur l’activité économique et non sur la nature des biens. C’est ainsi que l’assurance vie n’est pas soumise à l’ISF. Ce n’est pas normal. En résumé, il faudrait segmenter la contribution économique entre résidences principales, résidences secondaires, châteaux… et l’assurance vie, qui ne présente aucun risque ! L’acte d’entreprendre devrait être dédouané d’ISF, si l’on veut dynamiser ce pays !

Plus récemment, le gouvernement a réitéré l’enjeu de « construire plus et plus vite afin de mieux loger les plus fragiles ». Au programme : « une modernisation des aides au logement pour obtenir de meilleurs résultats à un moindre coût ». Pensez-vous que ces objectifs sont cohérents pour accroître les capacités futures d’investissement du parc immobilier privé et public ?

L’idée de vouloir construire « plus et plus vite » renvoie à la question des normes de construction et à la délivrance des permis de construire. Il est vrai en effet qu’aujourd’hui les normes participent à l’augmentation des coûts de construction et que toutes les communes ne délivrent pas toujours les permis de construire qu’il faudrait pour répondre aux besoins des zones tendues (métropoles notamment). Par ailleurs, oui, il faut sûrement réformer le régime des aides au logement à la personne (APL), mais également pour les investisseurs (Pinel) de façon à obtenir des résultats en termes de logement à un coût moindre pour les finances publiques. Seule une offre plus abondante de logements permettra de faire baisser la pression sur les loyers.

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